Del arrendamiento inmobiliario en la vía mercantil. ¿Implicaciones negativas para los negocios inmobiliarios en México?

 I. Contexto

Hace casi tres décadas, la Suprema Corte de Justicia de la Nación (en adelante, “SCJN”) fijó la postura respecto de que la vía mercantil es improcedente cuando se reclama el cumplimiento o interpretación de un contrato de arrendamiento inmobiliario, siendo su criterio de que la única vía para ello lo es la vía civil —o al menos ello era así hasta el pasado 30 de agosto de 2023—.

Es decir, es importante recordar que al resolver la contradicción de tesis 76/96, [1] la entonces Primera Sala de la SJCN estimó que la vía mercantil era improcedente para controversias relacionadas con el arrendamiento inmobiliario, al justipreciar, en aquel momento, que al no encuadrar en ninguno de los supuestos del artículo 75 del Código de Comercio [2] —ni siquiera por analogía—, el arrendamiento inmobiliario no es un acto de comercio, y que, por tanto, de conformidad con el artículo 1049 de dicho código, únicamente los actos de comercio son los susceptibles de ventilarse y decidirse en esa vía, aprobando para tal efecto el criterio jurisprudencial1a./J. 63/98. [3]

Sin embargo, el pasado30 de agosto de 2023, de manera inédita, la Primera Sala de nuestra máxima Casa de Justicia emitió un comunicado [4] por virtud del cual dio a conocer que, de una nueva reflexión sobre el tema, y por unanimidad de votos,cambió el criterio sostenido por ella durante décadas —abandonando el criterio sostenido en la jurisprudencia 1a./J. 63/98—, y ahora considerar que la vía mercantil sí puede ser procedente para resolver las controversias derivadas de contratos de arrendamiento inmobiliario, siempre y cuando estos se realicen con el propósito de especulación comercial, habida cuenta que el fraccionado respecto de lo que puede considerarse como acto de comercio previsto en el citado artículo 75 debe interpretarse de manera enunciativa, y no limitativa, aprobando para tal efecto el criterio jurisprudencial1a./J. 170/2023 (11a.) (en adelante, “Nuevo Criterio de la SJCN”). [5]

 II. Resolución al amparo directo en revisión 172/2023: nuevo criterio de la SCJN

Para llegar al Nuevo Criterio de la SJCN, la Primera Sala, conoció de un juicio especial de desahucio [6] en el que, seguido en sus etapas procesales, y una vez en la instancia constitucional, la parte quejosa —la empresa demandada— argumentó que la autoridad responsable omitió el análisis de la vía propuesto desde la contestación de la demanda de origen, y que el contrato de arrendamiento del bien inmueble objeto del juicio [7] era de naturaleza mercantil, al destinarse al funcionamiento de un hotel confines de especulación comercial, por lo que debía dilucidarse en la vía de esa misma naturaleza.

El Tribunal Colegiado de Circuito que conoció el asunto, negó el amparo directo solicitado por la empresa quejosa, al justipreciar que el arrendamiento de inmuebles no es un acto de comercio, en tanto no se encuentra previsto en el artículo 75 del Código de Comercio.

Inconforme con la resolución del órgano colegiado, la parte quejosa interpuso recurso de revisión [8] —del cual conoció a la Primera Sala de la SCJN—, en el que hizo valer la inconstitucionalidad del multicitado artículo y el desconocimiento de los criterios emitidos por la SCJN en torno al precepto legal impugnado.

Así,al analizar el caso concreto, la Primera Sala deliberó en su fallo que si bien el arrendamiento inmobiliario no está previsto de forma expresa como acto de comercio en el artículo 75 del Código de Comercio, no menos cierto es que dicha situación no significa necesariamente que los arrendamientos inmobiliarios no puedan ser actos de comercio, debido a que estos pudieren llegarlo a ser por analogía,tomando en cuenta la fracción XXIV del citado artículo.

Es decir, la Primera Sala consideró que los jueces tienen la obligación de definir si un contrato de arrendamiento inmobiliario en específico es un acto de comercio por analogía —con finalidad de especulación comercial—, o si únicamente se trata de un acto civil.

Y, si el juez estima que el arrendamiento inmobiliario tiene como objeto la especulación comercial, éste será un acto de comercio, y por ende, la vía mercantil será la procedente para conocer de cualquier controversia que derive de este.

III. Consideraciones del nuevo criterio de la SCJN: conclusiones

En principio, el Nuevo Criterio de la SJCN puede estimarse conveniente, tomando en cuenta que la autoridad jurisdiccional, al momento de que le sea sometido a su justipreciación una controversia derivada de un contrato de arrendamiento inmobiliario, deberá antes analizar, ex officio, la mercantilidad del acto, con miras a determinar si la vía elegida por el actor es la idónea. [9]

Lo cual, dicho sea de paso, guarda sentido y relación a luz del diverso criterio jurisprudencial1a./J. 72/2012 (10a.), [10] por virtud del cual el Alto Tribunal determinó que cuando se trata de controversias nacidas de contratos de arrendamiento de inmuebles ubicados en los aeródromos civiles, y que tengan por finalidad la venta de bienes y servicios a los usuarios, las controversias que surjan en relación con estos deberán ventilarse y resolverse en la vía mercantil, conforme al artículo 1049 del Código de Comercio.

Ahora bien, es cierto que el Nuevo Criterio de la SJCN busca proteger el derecho de acceso efectivo a la justicia previsto en los artículos 14, 17 y 20, apartados B y C de nuestra Carta Magna, así como el diverso 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, el cual está comprendido, entre otros factores, por el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva. [11]

Sin embargo, en la praxis,se estima que el Nuevo Criterio de la SJCN resulta atrasado a sus alcances materiales, tomando en consideración lo sostenido en la tesis P./J. 145/2000; [12] esto es, al advertir que la SCJN al sentar jurisprudencia no sólo interpreta y estudia los aspectos que el legislador no precisó a partir del examen de constitucionalidad de un caso concreto, sino que integra a la norma los alcances que se producen en una determinada situación —sin estar precisamente contemplados en ella—, y que, al constituirse la misma como una auténtica fuente de derecho, esa interpretación judicial obligatoriamente se tiene que aplicar a los casos concretos sometidos a la consideración jurisdiccional.

No obstante, tomando en cuenta lo anterior, resulta claro que el Nuevo Criterio de la SJCN olvidó integrar a la norma —Código de Comercio— los alcances que se producen al encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento inmobiliario confines de especulación comercial, y atenta, entre otros, en contra del derecho de acceso efectivo a la justicia, así como los principios de seguridad jurídica y pacta sunt servanda.

Inclusive, lejos de reducir los costos y tiempos para los justiciables, y por otro lado evitar la alta litigiosidad en torno a si el arrendamiento inmobiliario es un acto de comercio o no, el propio Nuevo Criterio de la SJCN trae ahora a la mesa un abanico más amplio de cuestiones y conceptos por las qué discutir en tribunales,destacando, por mencionar algunos, los siguientes: [13]

i. Incertidumbre respecto de la naturaleza jurídica de los arrendamientos inmobiliarios, y su legislación aplicable:

El Nuevo Criterio de la SJCN genera a los contratantes de este tipo de contratos, en principio, una inseguridad respecto de la naturaleza del acto que celebran y,como consecuencia de ello, una falta de certidumbre respecto a las normas sustantivas y procesales que les serán aplicables en caso de controversia.

Es decir, con el Nuevo Criterio de la SJCN, aun y cuando se pretenda convenir una cláusula de legislación aplicable, resulta claro que dicha cláusula no será vinculante para el juez, habida cuenta que éste será quien tendrá la última palabra para determinar si el contrato de arrendamiento inmobiliario es un acto de comercio; y, por ende, si el Código de Comercio es la regulación aplicable —y, supletoriamente, las reglas del Código Civil Federal—, o no.

Sin embargo, lo anterior resulta en un claro detrimento del sector inmobiliario y la economía nacional, puesto que, por lo que hace arrendamiento inmobiliario, el Código Civil Federal tiene reglas sumamente distintas, por ejemplo, a las del Código Civil para el Distrito Federal —hoy Ciudad de México—, tal y como lo es: la duración de los contratos, los aumentos anuales de renta, la exigencia de entregar recibos de renta, el requisito de registrar el contrato de arrendamiento ante autoridad administrativa, el derecho de preferencia por el tanto, plazo para hacer interpelaciones, entre otros.

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ii. No existe vía especial mercantil para conocer juicios de arrendamiento inmobiliario:

Tal y como se abordó en el numeral previo, el Nuevo Criterio de la SJCN genera al sector inmobiliario una falta de certidumbre respecto a las normas sustantivas y procesales que les serán aplicables en caso de controversia.

Y no es para menos, puesto que si la autoridad jurisdiccional estima que se encuentra ante un contrato con fines de especulación comercial —máxime de haber convenido las partes lo contrario—, al contrato en estudio le serán aplicables las reglas generales previstas en el Código de Comercio, y supletoriamente las reglas del Código Civil Federal, atentando en su contra alas garantías y derechos mencionados en líneas previas, así como a los diversos privilegiados en las codificaciones civiles de la entidad federativa correspondiente.

Lo anterior, habida cuenta que al no estar diseñadas la codificación y leyes especiales mercantiles para conocer en forma específica de juicios de arrendamiento inmobiliario, por ende, no prevén una vía especial para resolver ese tipo de controversias, lo que conlleva una atentado a los derechos y privilegios previstos en esa materia por las codificaciones civiles de los estados.

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[1] Contradicción de tesis consultable en la página web: https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/ejecutoria/5316.

[2] Codificación consultable en la página web: https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/CCom.pdf.

[3] Criterio jurisprudencial consultable en la página web: https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/194955.

[4] Comunicado consultable en la página web: https://www.internet2.scjn.gob.mx/red2/comunicados/noticia.asp?id=7488.

[5] Criterio jurisprudencial consultable en la página web: https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/2027554.

[6] Promovido por tres personas en contra de una empresa a quien demandaron, entre otras prestaciones,el pago de rentas vencidas, la desocupación y la entrega de diversos lotes,entre los que se incluye un hotel.

[7] Juicio especial de desahucio promovido por tres personasen contra de una empresa a quien demandaron, entre otras prestaciones, el pago de rentas vencidas, la desocupación y la entrega de diversos lotes —entre los que se incluye un hotel—.

[8] Amparo directo en revisión radicado bajo el número de expediente 172/2023. Precedente consultable en la página web: https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/ejecutoria/31891.

[9] Al ser un presupuesto procesal y una cuestión de orden público que debe estudiarse deforma previa a la decisión de fondo, en estricto respeto y salvaguarda de las garantías de legalidad y seguridad jurídica establecidas en el artículo 14 de nuestra Carta Magna.

[10] Criterio jurisprudencial consultable en la página web: https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/2001812.

[11] Consúltese criterio jurisprudencial 1a./J. 103/2017 (10a.), visible en la página web: https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/2015591.

[12] Criterio jurisprudencial consultable en la página web: https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/190663.

[13] Alburquerque, A.G. (n.d.)., “Arrendamiento inmobiliario en vía mercantil: consecuencias negativas del cambio de criterio de la Primera Sala de la SCJN”. Parentesislegal.com. Obtenido el 21 de noviembre de 2023, de la página web: https://parentesislegal.com/arrendamiento-inmobiliario-en-via-mercantil-consecuencias-negativas-del-cambio-de-criterio-de-la-primera-sala-de-la-scjn/.

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